Concesionario de obra pública y vicios constructivos (LOE)

El Tribunal Supremo ha resuelto una cuestión relevante para quienes construyen y explotan equipamientos públicos: si el concesionario de obra pública puede reclamar a los agentes de la construcción por los defectos del edificio con base en la Ley de Ordenación de la Edificación, pese a no ser su propietario. En su sentencia 828/2026, de 29 de mayo, la Sala de lo Civil reconoce esa legitimación y equipara, a estos efectos, al concesionario con el propietario o dueño de la obra.

Este artículo describe el caso, la cuestión jurídica, el razonamiento del Tribunal y el contenido del fallo.

Una cooperativa resultó adjudicataria de un concurso público convocado por un ayuntamiento para la construcción y gestión de un colegio concertado en parcelas públicas. Tras la adjudicación, firmó con la Administración un contrato de concesión administrativa de uso privativo, con instalaciones y obras de carácter permanente, por un periodo improrrogable de 75 años, inscrito en el Registro de la Propiedad.

La cooperativa actuó como autopromotora de la construcción y contrató la obra con una empresa constructora bajo la modalidad llave en mano y a precio cerrado. Años después se detectaron defectos graves en la instalación eléctrica, hasta el punto de que un organismo de control autorizado advirtió de la necesidad de subsanarlos bajo apercibimiento de corte del suministro. La cooperativa asumió por su cuenta la reparación y reclamó después su coste a los agentes de la construcción que consideraba responsables.

El núcleo del litigio era determinar si la cooperativa, en su condición de concesionaria y no de propietaria del edificio, tenía legitimación activa para ejercitar las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación frente a los agentes de la construcción. Tanto el juzgado como la Audiencia Provincial se la negaron, al entender que su condición de concesionaria no le atribuía la titularidad dominical y que solo podía reclamar por la vía de la responsabilidad contractual.

El Tribunal recuerda que la legitimación para ejercitar las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación se ha interpretado con un criterio favorable al derecho a la tutela judicial efectiva, evitando enfoques formalistas. Sobre esa base, la jurisprudencia ha reconocido legitimación, entre otros, a las comunidades de propietarios, al autopromotor que sufre los defectos, al promotor frente al resto de agentes y a figuras asimiladas al propietario, como el arrendatario financiero que promueve la edificación y explota lo construido durante un tiempo significativo.

El Tribunal considera que la figura del concesionario de obra pública debe asimilarse al propietario o dueño de la obra a efectos de reconocerle la legitimación para las acciones de la edificación. Para ello se apoya en la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas, según la cual el titular de una concesión dispone de un derecho real sobre las obras que ha construido y ostenta, durante la vigencia de la concesión, los derechos y obligaciones del propietario.

Razona, además, que la concesión se ejecuta a riesgo y ventura del concesionario y que las acciones reservadas a la Administración son las propias de su potestad de autotutela, como la expropiación o el desahucio administrativo, pero no las acciones puramente privadas derivadas de la construcción de la obra, que sí puede ejercitar el concesionario. Por último, atendiendo a la realidad social, el Tribunal observa que, en los frecuentes contratos llave en mano, negar la legitimación dejaría al concesionario al albur de la sola responsabilidad contractual de la empresa con la que contrata, vaciando de contenido la protección que ofrece la normativa de la edificación.

El Tribunal estima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, casa la sentencia recurrida y reconoce a la cooperativa legitimación activa para ejercitar las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación, y no solo la acción contractual. En consecuencia, las actuaciones vuelven al juzgado para que enjuicie tanto la acción de responsabilidad contractual como el resto de las acciones de la edificación, sin poder apreciar ya la falta de legitimación de la parte demandante. La existencia de los defectos y la eventual responsabilidad por ellos quedan, por tanto, pendientes de resolución.

De la resolución se deduce que el concesionario de obra pública que asume la ejecución de la obra puede reclamar a los agentes de la construcción por los defectos constructivos con base en la normativa de la edificación, y no únicamente por la vía contractual. Es un criterio de interés para las entidades que construyen y explotan infraestructuras o equipamientos públicos en régimen de concesión, incluidas las que prestan servicios sociales, educativos o sociosanitarios en instalaciones construidas bajo esa fórmula.

Que el concesionario de obra pública que ejecuta la obra está legitimado para ejercitar frente a los agentes de la construcción las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación, al asimilarse al propietario o dueño de la obra.

Porque la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas le reconoce un derecho real sobre las obras construidas y los derechos y obligaciones del propietario durante la vigencia de la concesión.

No. El Tribunal resuelve únicamente la cuestión de la legitimación. La existencia de los defectos y la responsabilidad por ellos deberán analizarse al devolverse las actuaciones al juzgado.

A las entidades que construyen y explotan equipamientos públicos en régimen de concesión y que pueden verse afectadas por defectos constructivos en la edificación.

La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2026 reconoce al concesionario de obra pública legitimación activa para reclamar a los agentes de la construcción por los defectos del edificio con base en la Ley de Ordenación de la Edificación, equiparándolo al propietario o dueño de la obra. El asunto regresa al juzgado para que se pronuncie sobre el fondo.

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• Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 828/2026, de 29 de mayo de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:2451).
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículos 9 y 17.
• Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, artículo 97.